*季度慣性沖高，第二季度調(diào)控顯現(xiàn)，2017年上半年的中山樓市可謂跌宕起伏，風(fēng)云變幻。
歲至年中，棋入中局，盤點上半年中山樓市，限購新政的實施，“冰火兩重天”的市場變局，持續(xù)火熱的土地拍賣，還有已變身當(dāng)下熱詞的“粵港澳大灣區(qū)”，共同構(gòu)成中山樓市的關(guān)鍵因子，并影響著今年下半年，乃至今后一段時期內(nèi)的區(qū)域地產(chǎn)市場變化。
在粵港澳大灣區(qū)背景之下，城市群之間的人才、產(chǎn)業(yè)、資金等要素的流通會更加頻繁，隨著重大交通項目的不斷落地，中山也將迎來前所未有的發(fā)展良機(jī)，中山樓市的價值也將更加值得期待。
中山迎來“處女限”，外地客被“截流”
如果問今年上半年中山樓市最為重要的關(guān)鍵詞是什么？那一定非“限購新政”莫屬。限購政策的出臺就像一道分水嶺，影響著中山整個上半年的樓市行情，乃至今后一段時間內(nèi)的市場預(yù)期。
在中山樓市持續(xù)了一年多的熱鬧后，今年3月26日該市迎來了真正意義上的*限購政策。要求非本地戶籍家庭在中山購買首套房需提供半年的社保或個稅證明，購買第二套房需提供2年的社?；騻€稅證明；對擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。
4月2日，中山再次出臺限購補(bǔ)充細(xì)則，對開發(fā)企業(yè)申報備案價格，高于本項目前期成交價格3%或高于周邊在售項目價格3%的商品住房項目，不予辦理價格備案；當(dāng)商品住房實際銷售價格高于備案價格或下浮幅度超過15%，商品房將無法網(wǎng)簽。
與限購政策同步施行的還有限貸政策，對本市戶籍居民家庭，暫停發(fā)放第三套及以上住房的商業(yè)性個人住房貸款；對非本市戶籍居民家庭，暫停發(fā)放第二套及以上住房的商業(yè)性個人住房貸款。
近段時間以來，商業(yè)銀行的貸款發(fā)放額度和利率也在收緊，一方面貸款審批、放款速度在變慢，另一方面則是房貸利率在不斷提高。據(jù)筆者了解，目前商業(yè)銀行房貸利率已經(jīng)基本沒有折扣，基準(zhǔn)利率成為主流，部分銀行甚至上浮10%―20%。
成交量下跌，市場逐步回歸理性
“用‘冰火兩重天’來形容今年上半年中山樓市變化，個人認(rèn)為是最為準(zhǔn)確恰當(dāng)?shù)?，冰火狀態(tài)轉(zhuǎn)變的標(biāo)志便是3月26日出臺的樓市限購政策?！焙细谎芯吭?中山)*分析師謝仲娟表示，“限購之前市場一片火熱，很多項目一開盤推新都是‘日光盤’；限購之后外地客被截流，很多樓盤售樓部門可羅雀，客流量銳減，成交量也隨之下降?！?/P>
樓市冷暖變化也直觀體現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上，中山市國土局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年中山一手住宅登記備案15827套，同比去年上半年成交55391套下降71.4%，甚至僅與去年3月份單月成交量相當(dāng)。尤其是限購政策出臺后的4至6月份，一手住宅備案量分別為3085套、624套、1056套，與去年同期相比*降幅達(dá)93%(5月份)。
很多地產(chǎn)從業(yè)人員對于“冰火兩重天”可謂深有感觸，“我們的項目以深圳客為主，占比超過半數(shù)，在3月份之前，每次開盤基本都是‘日光’，每天的現(xiàn)場到訪量也很高，不瞞你說，我今年的傭金主要就是前2個月成交所得?！标愋〗闶腔鹁骈_發(fā)區(qū)博愛路上一樓盤的置業(yè)顧問，“限購政策剛出臺的時候，也就是4月份和5月份，市場格外冷清，每天現(xiàn)場到訪量有時候只有個位數(shù)，6月份之后隨著本地客回歸，人氣漸漸旺了起來?！?/P>
合富研究院(中山)在中山樓市半年報告中分析：“在‘日光盤’處處可見的3月，中山終于在月底迎來了樓市*限購，投資客被擋在門外，樓市熱鬧氛圍戛然而止，溫度驟降，各項目鮮見來訪、成交，各家開發(fā)商也選擇觀望，住宅新增跌到谷底。但端午假期后，各家開發(fā)商開始逐漸制訂對策方案，本地客戶也開始逐漸消化政策，市場出現(xiàn)回暖跡象?！?/P>
重大交通項目加速布局，未來前景看好
年初，“粵港澳大灣區(qū)”的概念*寫入政府工作報告，成為社會“熱詞”，這也標(biāo)志著粵港澳大灣區(qū)上升為國家戰(zhàn)略。作為珠三角和粵港澳大灣區(qū)城市群幾何中心的中山，不僅在經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展方面迎來了新的機(jī)遇，也為中山樓市發(fā)展注入新的支撐力和想象力。
對此，知名財經(jīng)作家葉檀在今年中山3?28招商洽談會期間曾表示，從地理位置上看，中山非常幸運(yùn)，剛好位于灣區(qū)城市群的連接點，各種資源可以從四面八方匯聚中山；同時，中山正處在重大交通項目謀劃期，隨著深茂鐵路、深中通道、港珠澳大橋、廣州地鐵18號線等項目逐步從規(guī)劃到落實，中山的區(qū)位優(yōu)勢將更為凸顯；與此同時，作為大城市周邊的宜居城市，中山在生活上的綜合性價比也會對人才形成吸引力。
“其實在整個粵港澳大灣區(qū)內(nèi)部，從樓市角度而言，珠三角九個城市可以劃分為三個等級，其中廣深是*線，佛山、珠海、東莞、中山、惠州是第二線，江門和肇慶則是第三線。”謝仲娟認(rèn)為，雖然經(jīng)過之前一輪的上漲，中山樓市均價已經(jīng)超過8000元/平方米，但是與佛山、珠海、東莞等同等級城市相比，仍然處于低位；而且中山與深圳、廣州、珠海相鄰，且十分宜居，從整個大灣區(qū)層面而言，中山樓市仍然具備巨大潛力和價值。
“在珠三角城市群中，中山的城市規(guī)模、GDP總量雖然并不搶眼，但中山的房價、生活成本、居住環(huán)境等都有著一定的優(yōu)勢。深中通道更是為中山提供了后發(fā)優(yōu)勢。”中原地產(chǎn)主席施永青在“大融合?超預(yù)測――2017年粵港澳區(qū)域融合高峰會”上稱，深中通道、深茂鐵路、城際軌道作為珠三角東西岸、乃至粵港澳灣區(qū)融合的重要載體，中山如果能夠把握歷史機(jī)遇建立人流、物流、信息流的平臺，進(jìn)一步優(yōu)化行政管理，中山的經(jīng)濟(jì)價值才能在未來幾年進(jìn)一步得到凸顯。
27宗土地成交，外地品牌開發(fā)商變身主角
隨著限購政策的出臺，住宅市場在一二季度交出了截然不同的成績表，但土地交易市場卻維持了2016年下半年以來的熱鬧，成交率和轉(zhuǎn)讓價格持續(xù)走高。
27宗各類型土地成交，共61.67萬平方米，吸金54億元，整體溢價率接近100%，是2017年上半年中山土地市場所交出的成績單。對比2016年同期，出讓宗數(shù)基本持平，出讓面積卻減少了11%。
在27宗交易地中，5宗屬商業(yè)地、9宗工業(yè)地，此外13宗則是市場上最受追捧的商住用地；商住用地總建筑面積達(dá)83.75萬平方米，成交金額為42.74億元，貢獻(xiàn)土地交易收入占比近八成；從轉(zhuǎn)讓價格看，樓面地價平均5103元/平方米，溢價134%。在上半年的土地拍賣中，外來開發(fā)商成為了*的主角，融創(chuàng)、萬科、恒大、保利、中海等知名房企紛紛涌入土地市場，貢獻(xiàn)了超過35億元的土地成交額。
回顧整個過程，2月初是各開發(fā)商角力最激烈的時候。據(jù)統(tǒng)計顯示，在2月22日至23日，中山國土資源局推出的11宗商住及商業(yè)用地進(jìn)入網(wǎng)上競拍環(huán)節(jié)，由于本次出讓地塊中不少地塊地理位置優(yōu)越，吸引了超過20個開發(fā)商。其中7年來首度回歸中山的碧桂園、以及剛剛?cè)刖值拿赖某蔀榱?的贏家，這兩家共拿地超過了10宗，創(chuàng)下中山土地拍賣多項紀(jì)錄。競拍最激烈的是黃圃鎮(zhèn)鎮(zhèn)一村、三社社區(qū)地塊的土地，也是該輪土地拍賣中面積*的地塊，最終經(jīng)過196輪出價，被恒大地產(chǎn)以13.42億元拿下。而東區(qū)臨近紫馬嶺一地塊達(dá)限價天花板6000元/平方米，需配建22800平方米人才房，最終被來自北京的大龍地產(chǎn)拿下。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地拍賣的火熱程度證明了開發(fā)商對中山樓市的看好，預(yù)計高溢價地塊將刺激中山樓市價格持續(xù)走高。對于下半年的土地市場走勢，房地產(chǎn)專家黃峻認(rèn)為，“從2016年10月開始，國家對樓市開始了政策性的調(diào)控，今年以來調(diào)整力度加大，特別是在銀根緊縮的情況下，大型開發(fā)商拿地會更加謹(jǐn)慎。以萬達(dá)和富力為例，下半年它們的業(yè)務(wù)重心將會擺在自身業(yè)務(wù)的整合和資產(chǎn)重組上”。
專家聲音
合富研究院(中山)*分析師謝仲娟：
市場進(jìn)入博弈期，剛需客可擇機(jī)入市
經(jīng)歷了上半年的“冰火兩重天”，到了6月份中山樓市進(jìn)入焦灼徘徊期，或者說是博弈期。按照政策規(guī)定，高于本項目前期成交價格3%或高于周邊在售項目價格3%的商品住房項目，不予辦理價格備案；當(dāng)商品住房實際銷售價格高于備案價格或下浮幅度超過15%，商品房將無法網(wǎng)簽。
在此背景下，開發(fā)商面臨“走量”或是“保價”的兩難選擇，一方面如果想要取得預(yù)售證并得到市場認(rèn)可，就需要適當(dāng)讓利降價；否則如果想要維持原價，尋求利潤空間，則會選擇放慢開發(fā)推貨速度。
同樣，對于購房者而言，也面臨著心理博弈。有些消費(fèi)者認(rèn)為，從3月份開始限購后，價格已經(jīng)有所回落，可以出手，當(dāng)前市場上本地客的回歸就是證明；另外也有一些消費(fèi)者認(rèn)為，政策調(diào)控才剛開始，進(jìn)入下半年，隨著入市項目的增多，以及上市開發(fā)商對年終業(yè)績的追求，房價會持續(xù)下降，不妨再等等。
其實，在限購之前1年多的時間里，中山樓市主要依靠外來客，其中東部片區(qū)主要是深圳客，南部片區(qū)主要是珠?？?，北部片區(qū)則是廣州客。隨著限購政策出臺，4、5月份步入政策消化期，到了6月份一些樓盤也開始降價，本地客逐步回歸并形成新一輪的購買力，對于中山樓市而言是一個好的現(xiàn)象。
長期來看，在粵港澳大灣區(qū)的大背景下，中山樓市的價值仍然有提升空間。因此對于具備買房資格的剛需購房者而言，市場博弈期或許也是入市的良機(jī)，在多重因素影響下，下半年中山樓市的價格會比較亂，不排除一些開發(fā)商會選擇降價走量，而這也是剛需客的機(jī)會所在。
知名房地產(chǎn)專家黃峻：
中山需加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃，讓城市增值
對于今年上半年的中山樓市而言，*季度慣性沖高，第二季度調(diào)控顯現(xiàn)。中山房地產(chǎn)市場的認(rèn)知度和敏感度都比較低，國家對樓市的調(diào)控從去年10月份就開始，但在今年一季度，中山保持了2016年以來的慣性，持續(xù)沖擊高位，直到3月末市內(nèi)的調(diào)控政策出臺，才開始降溫。
據(jù)估算，相比一季度，二季度的一手樓交易套數(shù)下降超過一半，二手房則下跌約四成。目前，成交量是對市場的最直接反映，第二季度大部分成交住宅仍是去年所積壓的網(wǎng)簽，調(diào)控效果非常明顯。與此同時，樓面成交價格也有所調(diào)整，每平方米降低了1000元至2000元。
在一二線城市，二手房交易數(shù)量和交易價格是普遍超過一手房的。而中山市場，一手房供應(yīng)比例較高，二手交易不活躍，導(dǎo)致二手房價格低于一手房。長期的價格倒掛并不是一個成熟市場的標(biāo)志。造成一二手房樓價的倒掛主要有兩個原因，一是同類產(chǎn)品太多，中山有24個鎮(zhèn)區(qū)，臨近鎮(zhèn)區(qū)總有幾個定位非常類似的項目，同質(zhì)化程度非常高，因此開發(fā)商只能從價格上進(jìn)行競爭，導(dǎo)致一手房價格偏低。據(jù)觀察，在目前國內(nèi)的幾個三角洲城市群中，中山的一手房價格仍處于較低水平。此外市民沒有購買二手房的習(xí)慣，市場認(rèn)知度較低是另一個原因。
長期來看，中山樓市仍有較大的上升空間，今年下半年港珠澳大橋?qū)_通，而隨著深中通道、深茂鐵路的加速落地，中山樓市將會迎來更多機(jī)會。但我們需要進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃以及做好道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，讓城市增值。
對于購房者而言，中山的樓市價值空間需要時間和資源去兌現(xiàn)，目前樓市仍處于一個可見的調(diào)控階段，趨勢起碼會持續(xù)至2018年下半年。考慮到港珠澳大橋有可能在年末開通，屆時將會迎來利好，樓價或許有小幅度的回調(diào)。因此在今年國慶節(jié)前后，會是比較好的出手時機(jī)。
(出處：南方日報 2017年07月28日)
