先分享幾個采訪的小故事。
2016年末的時候，和訊房產(chǎn)借著年終盤點、房企總結的機會，采訪了幾家開發(fā)商區(qū)域公司和集團層面的相關負責人，談到土地投資的時候，表情主要分兩種。
一是去年沒怎么拿地，或者拿的很多土地是聯(lián)合拿地，這些開發(fā)商對土地市場的表態(tài)，主要是承認土地市場在高位運行，后期開發(fā)風險比較大，所以要么選擇避其鋒芒，要么聯(lián)合拿地、分攤風險；
二是拿了很多地，資金支出有幾百億的開發(fā)商，他們對土地市場的分析就是，由于融資成本較低，可動用資金比較充裕，彈藥充足所以拿地，而且會拿周邊地塊、在售樓盤價格等做對比，以印證自己并非是在高位接盤。
其實對于第二種表態(tài)，完全沒必要，2016年作為歷史上地王數(shù)量最多的一年，很少有開發(fā)商能用低價獲取土地，但聯(lián)合拿地的相對來說，壓力不會太大，此外即使是*獲取了高價地，后期開發(fā)方法還是很多，比如引入合作伙伴，分攤成本。
企業(yè)層面的土地市場貨幣化
從采訪對象的反饋中，可以很形象的看到土地市場在去年的貨幣化現(xiàn)象，就像上文中提到的“彈藥充足”，而且拿地金額的增長一直持續(xù)到12月。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，據(jù)不完全統(tǒng)計,去年房企債券融資達到 9039 億元,同比增長 77%,平均利率為5.07%,低于2015年1.2 個百分點。
在融資成本降低的推動下，2016 年20 家代表性企業(yè)累計拿地面積 1.4 億平方 米(建筑面積),同比增長 38%；累計拿地金額為 8240 億元,同比增長 54%, 其中恒大、世茂、融創(chuàng)、雅居樂、招商等企業(yè)拿地金額同比增幅均超過 1 倍。
值得注意的是,國慶節(jié)前后各地調(diào)控新政出臺后,房企拿地規(guī)模在小幅下調(diào)后又迅速回升,主要源于 政策調(diào)整下地價逐步趨穩(wěn),加之部分企業(yè)存在補倉意愿,而同期部分熱點城市土地供應加 大,且優(yōu)質(zhì)地塊較多,年末品牌房企拿地規(guī)模再次回升,11 月拿地金額環(huán)比增長 83%, 12 月仍持續(xù)增長,增幅為 32%。
另外全國房企拿地均價來看，也是增長，易居研究院的數(shù)據(jù)顯示2016年1-11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置均價4083元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，同比增長26.7%。
上面兩個關于錢的數(shù)據(jù)都是同比增長的，但實際上，去年房企土地購置總面積同比是下降的，在面粉貴于面包的同時，也要看到面粉實際在減少。
從這些數(shù)據(jù)來看，未來這些地塊上市的時候，價格同比來說，顯然不可能降很多，但是否能贏得市場，還要看多方面因素。
城市層面的土地市場政策化
看完企業(yè)在土地市場上的表現(xiàn)，再看看城市層面。
在全國去庫存政策的指導下,地方政府的土地推出量在持續(xù)減少,2016 年,全國 300 個城市共推出各類用地 18.2 億平方米,同比下降 11.0%, 但降幅較 2015 年收窄 7.8 個百分點；土地成交量同比也持續(xù)下滑,共成交 15.0 億平方米,同比下降 5.7%。
土地供應量減少的同時，土地出讓金同比大漲，呈明顯的量跌價漲格局。
數(shù)據(jù)顯示，全國各類土地成交出讓金合計 2.9 萬億元,同比增長 30.3%,其中,住宅用地出讓金同比大幅增長 40.2%，主要是受二季度以來上海、南京、蘇州、合肥等重點一二線城市的土地市場拉動，其中住宅用地熱度*，帶動全國二、三季度住宅用地出讓金同比分別增長 87.1%、61.7%。
不過，這些城市中一個特例，就是帝都北京，土地出讓的總量和總價雙降。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京全年公開招拍掛規(guī)劃建筑面積747.8萬平米，是最近十年的低點；全年合計出讓土地44宗(3宗棚戶區(qū))，合計獲得土地出讓金852.51億元，和去年的2217億元土地出讓金相比，跌幅達到了61.5%，是2008年來北京土地出讓收入最少的一年。
另外一個特點是，土地市場上城市熱度的區(qū)分在2016年尤其明顯，二線城市住宅用地成交量價的增幅都超過一線城市。
其中一線城市住宅土地成交 1464 萬平方米,同比下降 50.9%,而二線城市住宅用 地累計成交 3.1 億平方米,同比小幅增長 0.3%,其中又以寧波、無錫、天津等城市增幅最為顯著, 寧波同比增長高達105%。
土地成交金額上，一線城市去年住宅用地累計出讓金為 2463 億元,同比下降 28.4%,而二線城市住宅用地出讓金 1.5 萬億元,同比增長 83.4%。
張大偉統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，去年全國有10個城市的土地出讓金超過了北京，其中9個城市土地出讓金超過千億，這9個城市中，蘇州、南京和杭州分列前三，上海作為一線城市中土地出讓金*的位居第四。
這些數(shù)據(jù)背后，實際反應的是當?shù)卣畬ν恋爻鲎屖袌龅谋O(jiān)管程度，過去一年，一線城市在土地出讓總量、出讓價格兩方面實際做了很多限制，其中尤以北京為甚，張大偉的點評是：限價、限售、限面積、限資金、限持有，2016年北京土地市場調(diào)控已經(jīng)嘗試到了*，北京是在土地供應結構上最努力做調(diào)控的城市。
未來土地布局價值點
在企業(yè)層面，土地市場變成了貨幣市場，融資成本的高低、融資規(guī)模的大小在很大程度上決定了房企的土地投資策略；在地方政府層面，土地市場依然是政策市場，樓市供需的格局決定了是去庫存還是補庫存。
這些基本面的分析，最終還是要回答房地產(chǎn)行業(yè)未來的價值點究竟在哪里？
還是分享一下采訪對象的反饋，綜合來看，開發(fā)商對行業(yè)價值點的研究可以按城市劃分：
一方面是一線城市以及二線熱點城市，這類城市基本告別住房短缺的時代，數(shù)據(jù)上顯示，15 個二線城市人均住房建筑面積超 40 平米，一線城市中,除深圳外,北上廣人均住房擁有量均在 32 平米左右,而一線城市依然給人以住房緊張的直觀感受，主要是因為一線城市的住房分布不平衡，即是說少量財富人群占據(jù)了較大的房屋數(shù)量。
所以開發(fā)商針對這類城市的策略，就是深入存量房市場和改善型市場。
另一方面是有潛力的三四線城市，和訊房產(chǎn)采訪的多個開發(fā)商都透露了對京津冀一體化區(qū)域的土地儲備情況，并表現(xiàn)出對其未來開發(fā)價值的認可。
而多個研究機構也認為，核心城市房價高企、土地成本居高不下將帶動需求向周邊擴散,一線城市周邊縣市仍是布局價值點，此外隨著城市軌道交通的日益完善,郊區(qū)及周邊縣市與一線核心城區(qū)的通勤時間縮短, 將更有利于需求向周邊擴散。為解決大城市的諸多問題,將有意識的向周邊城 市轉(zhuǎn)移成為可行路徑之一。
對于開發(fā)商來說,一線城市周邊區(qū)縣算是新一輪機會中的布局價值點，不過要注意的是，這部分區(qū)域的價值來自于一線城市人口與產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，在實際開發(fā)中需要注意產(chǎn)業(yè)承接是否實際有效。
